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城市更新新政《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）文件的解讀。

剛剛，住建部正式發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）。國家對于城市更新的定位是旨在幫助地方政府在不增加債務(wù)率的前提下，將城市區(qū)域進(jìn)行收益自平衡的市場化運作，提升城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)與城市治理水平。因此，為遏制城市更新有地產(chǎn)化的模式與傾向，也是避免地方政府借道城市更新進(jìn)行“大拆大建”，8月31日，住建部官網(wǎng)公布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）以助城市更新模式健康發(fā)展：1、城市更新應(yīng)由政府主導(dǎo)，而非房企。在之前數(shù)年城市更新的實踐中，由于城市更新存在“一二級聯(lián)動開發(fā)”的可能性，部分地產(chǎn)開發(fā)商得以布局進(jìn)入；尤其是廣東地區(qū)之前的實踐，使得部分機構(gòu)對城市更新的理解僅在“個別地塊”，將城市更新作為房企繞開監(jiān)管、繞開土拍的一種方式。但如今住建部主導(dǎo)制定的城市更新并非地產(chǎn)開發(fā)的思路。地方政府應(yīng)當(dāng)作為城市更新項目的主導(dǎo)單位，根據(jù)本地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)與需求，因地制宜制定相應(yīng)的城市更新方案。因此，本通知堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣；重申將地方政府作為城市更新的第一責(zé)任人，避免城市更新成為地產(chǎn)開發(fā)，而是將城市更新作為完善城市功能的重要模式。2、城市更新應(yīng)側(cè)重公益性，而不僅僅是盈利。近年來政策對地方債務(wù)的管控與約束在逐漸升級，對地方城投的融資也有了越來越多的限制；近期銀保監(jiān)會15號文的落地，也使得許多城投在新增融資上比較乏力，必須尋求新的模式。在此背景下，各種市場化運作的項目收益自平衡模式開始大規(guī)模發(fā)展以實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目市場化運作、收益自平衡、不增加政府債務(wù)率的目標(biāo)。因此，城市更新中的土地收益、開發(fā)收益，本質(zhì)上是為了平衡區(qū)域中的公益性投入，而非是為了追求盈利。并且，對于部分地區(qū)居住供需不平衡、房價上漲壓力大的地區(qū)，地方政府應(yīng)當(dāng)通過城市更新實現(xiàn)的應(yīng)當(dāng)是加大普通住宅供應(yīng)、提高低效用地利用效率、增加租賃住房及保障性住房的供給，通過擴大供給來緩解供需壓力；而非是重復(fù)過去的“土地財政”來促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)。3、城市更新旨在提升功能，而非建設(shè)。在目前已經(jīng)實施的城市更新項目中，市場往往關(guān)注城市更新項目的體量大、建設(shè)內(nèi)容多；但實際上，監(jiān)管一直都要求城市更新旨在提升城市功能。在城市更新項目中，除了必須“拆舊建新”的地塊外，對整個區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)、既有建筑進(jìn)行整體改造是非常重要的內(nèi)容。城市更新區(qū)域內(nèi)將有許多地塊屬于“低效用地”的范疇，完全可以通過“低效用地再開發(fā)”、以及既有建筑改造等政策，將既有建筑與地塊進(jìn)行修繕與改造、變更用途與定位，結(jié)合運營與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，使得城市更新項目可以獲得更多的收益來源，也使得整個片區(qū)可以得到有機提升。因此，本次通知要求保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續(xù)城市特色風(fēng)貌，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。城市更新項目的實施，應(yīng)當(dāng)“實質(zhì)大于形式”，著眼于城市功能的整體提升。4、未來的城市更新，應(yīng)當(dāng)如何有效實施。本次通知的落地證明當(dāng)前的城市更新項目思路已經(jīng)出現(xiàn)了較大變化，城市更新的整體政策已經(jīng)開始收緊。未來的城市更新項目，應(yīng)當(dāng)按照最新的邏輯，考慮以下方面，方能順利落地實施：一是考慮城市整體功能提升，統(tǒng)籌考慮片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展要求，通過“留改拆”并舉，更精細(xì)、更根據(jù)實際需求來實施城市更新；二是將城市更新與地方政府管控房價、解決居住需求不平衡的目標(biāo)進(jìn)行銜接。各地城市更新將堅持公益本質(zhì)，遏制地產(chǎn)化的趨勢，加大就地實物安置、新建或擴改建租賃性住房的比例；三是對城市更新項目收益進(jìn)行更嚴(yán)格的測算與管理。地方政府也將對項目加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入；四是針對近期暴雨、疫情對城市管理的挑戰(zhàn)，將會提高城市更新中關(guān)于城市安全方面的要求。當(dāng)然，通知對當(dāng)前參與各類城市更新項目的主體，影響也是直接且廣泛的：對于希望借道城市更新模式繞開監(jiān)管與土拍的房企來說，無疑影響最大。通知中對于拆除面積、建設(shè)強度、就地安置比例的規(guī)定，使得城市更新的土地經(jīng)營價值有了較大幅度的下降；也能夠看到監(jiān)管對于“房住不炒”政策的堅定決心。這也使各地已在推進(jìn)過程中的項目也將面臨較大的不確定性。而在強調(diào)城市更新的整體目標(biāo)與公益性定位后，城投無疑將成為新政的受益者。在堅持政府統(tǒng)籌、公益性實施、項目收益自平衡的基礎(chǔ)上，城投將成為城市更新項目的市場化運作主體，承接政府委托的職能與公益性的政策性銀行貸款。近期財政收緊與監(jiān)管趨嚴(yán)后，城投在政府投資項目領(lǐng)域的份額有一定的下降，但城市更新等市場化運作、收益自平衡項目的落地，將有效增加未來城投的工作內(nèi)容，有助于維持城投的現(xiàn)金流與經(jīng)營穩(wěn)定。本次通知的下發(fā)，雖是一次收緊，但也意味著政策與操作原則更為完善，給各地方政府與實施機構(gòu)指明了更為確定、可持續(xù)發(fā)展的道路。未來的城市更新，將與地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步劃清界限，但也將成為地方政府發(fā)展的重要工具，在全國范圍內(nèi)持續(xù)落地、多點開花。

2021

08-31

國家發(fā)改委PPP專家張宇受邀為公司做PPP專題培訓(xùn)

近日，由遼寧新青年工程咨詢有限公司邀請了國家發(fā)改委PPP專家張宇為我公司員工開展了主題為“PPP及地方政府債務(wù)”培訓(xùn)，就當(dāng)前PPP行業(yè)發(fā)展形勢、政府隱形債務(wù)認(rèn)定、政府專項債務(wù)要點等進(jìn)行了詳細(xì)的分析。?張宇老師是國家發(fā)改委PPP專家，中國政法大學(xué)PPP研究中心專家委員會委員，中央財經(jīng)大學(xué)政信研究院PPP智庫專家，中國技術(shù)經(jīng)濟協(xié)會投融資分會專家?guī)斐蓡T，河北金融學(xué)院特聘兼職教授。作為財政金融專家參與財政部示范項目及發(fā)改委重點推進(jìn)的PPP項目的方案制定及評審等相關(guān)工作，主要從事PPP融資，政府性債務(wù)，城投投融資轉(zhuǎn)型以及棚戶區(qū)改造融資及實際操作等相關(guān)工作，在財經(jīng)知名媒體發(fā)表了多篇財政金融方面的文章。??張宇老師在對政策系統(tǒng)化分析后認(rèn)為目前政策導(dǎo)向是加大基礎(chǔ)設(shè)施的補短板的力度，穩(wěn)投資，穩(wěn)預(yù)期，最新的文件指示要較大幅度增加地方政府專項債券規(guī)模，積極引導(dǎo)。同時張老師就目前行業(yè)需求為我公司在PPP營銷及項目策劃上給予了重點規(guī)劃及針對性講解，公司員工受益匪淺。最后張老師針對本月初財政部出臺的《財政部關(guān)于推進(jìn)政府和社會資本合作規(guī)范發(fā)展的實施意見》（財金〔2019〕10號）文件進(jìn)行了專業(yè)的分析，全方位解讀了財政部出臺的用意及未來的規(guī)范化PPP實施的走勢。?整個培訓(xùn)會持續(xù)了三個小時，授課內(nèi)容豐富有條理，論點精辟，深入淺出，從文件中提取了精髓，根據(jù)具體事例驗證理論實踐，培訓(xùn)會得到眾人的一直好評和認(rèn)可。?遼寧新青年工程咨詢有限公司2019年3月9日

2020

03-13

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